一楼前辈的回答已经很完善了，这里想补充一点自己的理解。
个人认为，REITs最重要的特点就是其节税的特征。
总体上来看，有句话说：“REITs smell like real estate, look like bonds and walk like equity”。本质上来说REITs就是上市公司，那么募集资金的方式即与其他公开上市公司无异。投资者可通过购买REITs的股票间接性投入房地产行业，而通过发行股票的方式也弥补了直接投入房地产流动性欠缺的不足。同时，因为英美REITs规定要派出90%的租金利润，所以非常吸引income investors。这种派息结构也与地产行业特征相匹配（租金利润）。不管是权益型REITs（Equity REITs)还是抵押型REITs(Mortgage REITs)，其利润来源主要是稳定的租金收益（权益型）或者是债务利息（抵押型）。这也是为什么REITs多集中投资于商业地产，稳定的租金收入以配合高派息比。
另一方面，REITs与其他上市公司不同的地方也在于其特殊的节税结构。以英国为例，2007年1月1日，英国的首批REITs发行，包括：BritishLand，Brixton（2009年被SEGRO收购后已停售），Great Portland Estates，Hammerson，LandSecurities， Liberty International（现Capital Shopping Centres Group Ltd），PrimeHealth Properties, Slough Estates（现SEGRO），及Workspace Group等八支。这些多数都是因为在tax regime出台后，由房地产上市公司转换为REITs结构的。很多房地产上市公司，如侧重住宅或者开发的公司，是可以转换但没有转换的。所以这么看来，REITs其实也就是有着特殊结构的商业地产上市公司。
另，如一楼前辈所说，CMBS不是融资手段，是银行放出贷款后又打包成资产证券化产品，进行分档后出售给投资者的。这样银行可以将风险分散出去还可以各种赚钱（虽然金融危机证明大银行们根本就没有把风险给分散出去。。)，投资者也有了新的投资产品。PE和信托方式不太清楚，还需学习。
