最近遇到一个公寓的买家，我们一起沟通了一些细节以后，我发现了他是对金融了解的更深的，那么，是怎么回事呢？跟大家分享下：
首先是这样的，这个客户看上了一套公寓房子，租金1800元一个月，房东急售，正常市场价是50万，目前房东急售，所以，35万就可以卖。
这个时候，这个客户他就找银行按照50万的评估价，贷款50%，首付50%的方式拿到了这个房子。也就是贷款25万，自己直接出了现金10万，然后就买到了。
按照最高的月供还款金额计算，每个月需要还款是2800左右，扣去租金收益，那么，还有1000元的资金缺口。
那么，他接下来是如何操作的呢？
首先，他到银行贷款了一笔装修贷，利率在4%左右，总额度50万。随后这50万是5年的，先息后本。他这边每个月还款金额是20000/12=1666.67元。然后他用剩余部分的装修款，又买了一套附近高租金的公寓，大概是8%左右的回报。总价30万，月租金2000元，也就是扣除这1666.67的月供之后，他还有333.33元。全款买入的。所以没有月供。
然后他把这个300多元的差额补充到那个1000元的差额中，每个月等于是600多元。
意思是什么呢？他有600元的月供持有了超过：价值50万的公寓一套，50万的贷款，30万全款的房子一套。
所以他的意思是，贷款可以慢慢还，比如10年慢慢还款。由于租金都可以持续上涨的。
如果5年后租金上涨20%，那么：
第一套的房子租金是：1800*1.2=2160元 ，第二套的租金是：2400元，那么，每个月他的月供金额是不变的：2800元的第一套和装修贷的1666.67元，合计4466.67元，但是他的两个房子租金已经是4560元了。
也就是完全0成本就拥有这些房子了。
那么，不管未来这个房子是升值还是贬值，其实他都是赚了。为什么呢？
1.他在5年后租金可以完全偿还月供了
2.5年后房租继续涨的话，那么，他就有额外的收益了
3.他的总体贷款是在10年后还款完毕
4.10年后的话，按照房租一直不变的情况下，也就是每个月收入4560元，针对他的这笔投资10万元和600*12*5=13.6万来说，假设房价1分钱不涨的情况下，他10年后也就是拥有了价值：30+50万的价值的公寓=80万，就按照买入的35万和第二套的30万，那么，也就是65万的资产了。也就是他用13.6万的自己资金给自己的未来创造了一个65万的价值，10年4.78倍的收益！
5.对于5年后的租金来说，每个月4560元，然后每年就是54720元，租金回报每年8%，考虑到10年后自己是一个可以拥有被动收入4560元的人来说，无论房子涨跌，对于自己一个每个月2000元都够用的人来说，自己都是财富自由的人了。
我觉得他的计算没有任何问题，而且，10年4.78倍的投资收益，完全建立在房价不涨的情况下。所以，我觉得这种方式来守住我们手里的资金的购买力是非常好的一个方式。
那么，大家怎么看呢？
